【课程背景】

每一个从事会计工作的人员都想熟悉下房地产行业财税处理。但是，外行看热闹，内行看门道，热闹也好，门道也罢，说的清的人还真不多。为啥呢？皆因为房地产开发涉及土地取得方式多样，开发阶段成本核算不同于其他企业，销售阶段涉税风险点多，投资方案必然涉及税收利益。


因此，房地产企业问题属于年年检查年年多，加上2016营改增，以前你是老会计，也要遇到新问题。所以在此背景下，我们全面梳理房地产开发环节涉及的节税要点以及主要纳税争议问题，以帮助大家能够熟悉房地产，做好房地产财税风险防控工作，为企业经营决策减少涉税风险。

【课程对象】

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、区域及项目公司总经理等决策层高管；


2、房地产企业主管财务的副总、项目总、财务总监、财务部相关业务骨干;

【课程大纲】

第一阶段 投资决策阶段的财税实务与风险防范
1.实收资本的会计核算方法；房地产开发企业因为实收资本不到位而发生的借款利息可否税前扣除？
2.房地产企业在项目调研阶段的费用应当怎样进行会计处理？调研费用是否可以计入开发成本？
3.投资方以土地使用权进行投资怎样规划营业税、土地增值税和企业所得税的纳税行为？对被投资企业接受投资后的纳税有何影响？营改增后投资行为免征增值税吗？
4.项目收购拿地与股权转让方式取得土地如何抉择？对于未来土地增值税清算有何影响？
5.A公司以土地投资新设B公司——而后再转让B公司股权涉及哪些税收问题？投资再转让土地存在哪些税收争议？土地计税基础有无变化？
6.投资方以非货币资产对房地产开发企业投资，评估增值是否缴纳土地增值税和企业所得税？
7.A房地产企业为解决资金不足，以合作建房协议方式吸收了其他企业部分资金，应该取得什么发票？应当怎样进行会计处理和税务处理？是否涉及营业税或增值税？
8.企业合并怎样选择特殊重组方式递延纳税？
9.合作开发有几种形式？企业拿地后和B企业合作开发与A+B企业共同拿地开发对于清算和成本确定有何影响？
10.股权转让什么情况下才能避免土地增值税？A公司以股权转让方式将子公司B及其名下土地给卖了要不要征税？


第二阶段 前期工作阶段的财税实务与风险防范 11.土地出让和转让有何本质不同？A企业提供土地交易市场拍下来一块土地，也取得了土地出让金收据，算出让还是转让？
12.土地出让价格组成对于取得土地使用权成本核算有什么影响？
13.房地产开发企业招拍挂出让土地过程中有哪些税收问题？
14.土地转让可否免征契税？
15.利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地的纳税筹划？
16.缴纳大配套费还要补缴契税吗？减免土地出让金、配套费可否减免契税？
17.A企业的划拨用地现在要转让，契税谁承担？
18.B企业的工业用地想做房地产开发，改变土地用途是否补征契税？走招拍挂程序呢？
19.竞拍取得土地后，却拿不到土地，因为还有钉子户，土地使用税该怎么办？
20.竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？
21.红线外支出真的土地增值税不能扣除吗？如何纳税筹划？
22.返还土地费用该如何纳税处理？冲成本还是计入收入？
第三阶段 项目建设阶段的财税实务与风险防范
23.成本核算的一般路径有何顺序？
24.成本核算对象与企业内部项目辅助核算之间有无联系？
25.成本对象如何确定？如何编制成本对象确定报告？
26.共同成本、费用如何分摊？有哪些原则？
27.企业所得税和土地增值税共同成本分摊原则一致吗？
28.商业层高系数能否用到企业内部管理？能否用到企业所得税？
29.车库、车位要不要分摊土地成本？
30.成本分摊方法有多少种？不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么
31.如何结转完工成本？签订施工合同甲供材如何处理？营改增后怎么办？
32.如何监控项目利润满足绩效考核？
33.如何从合同管理的角度上设置核算体系满足内部数据采集的需要？
34.房地产开发项目怎样确定成本终结日？项目完工与企业所得税的纳税申报有何关系？�
35.不同期间共同成本一定可以分摊吗？
36.营改增对于房地产招投标预算造价营改增后如何改变？
37.营改增后房地产企业如何面对甲供材税负测算和建立定价机制？
第四阶段 竣工验收和销售阶段的财税实务与风险防范 38.开发产品完工后如何调整应纳税所得额？
39.房地产预售收入所得税预缴纳税申报应注意哪些事项？
40.房地产预售收入所得税年度纳税申报应注意哪些事项？
41.营改增后财务如何保证普通住宅定价符合免税政策？
42.营改增后房地产如何计税？
43.营改增后如何计提增值税销项税额？仅仅是销售不动产吗？买房送汽车、买房免物业费、买房返利、买房垫首付、售后回租、免租期、无偿租赁、无偿借款、不动产投资、包销和代销、三方抵账、材料抵顶工程款、收取施工方水电费……。亲，这些您有吗？
44.售后回租签订合同的三种模式税收比较
第五部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略 一、项目规划立项是否影响土地增值税清算？
1.土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？�
2.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？
3.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？ 普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？
4.分开还是合并清算的经典问答
5.当今中国最牛的对土增税分类清算抗议！
6.土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间？控制增值率20%以下是降低收入还是增加成本好，有无其他办法？�
7.地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？车位、车库、地下室办理产权还是不办理产权？�
8.车位车库等要不要分摊土地成本？�
9.不同项目能否分摊成本？�
10.普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？�
11.按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高可以调整吗？�
12.项目分期滚动开发，怎样进行税收筹划？
13.住宅和商业地产混合型项目怎样进行税收筹划？
二、房地产项目开发成本清算如何扣除
1.签订施工合同不含甲供材如何处理？
2.维修基金大配套费不能加计扣除吗？
3.房地产开发都可以加计扣除吗？�
4.建安成本可随意虚增吗？�
5.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？？
6.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？�
7.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？
8.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较
三、土地增值税清算开发费用如何扣除？�
1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？
2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？
四、房地产项目开发清算收入如何确定？
五、土地增值税清算后项目亏损怎么办？�
六、年终结账土地增值税如何结转？�
七、旧房转让土地增值税怎么计算？�