【课程背景】

深圳的城市发展已经进入到一个新的阶段，城市更新成为房地产行业最重要的供地方式，同时也成为大型房产企业发展布局、破解空间与资源困局的战略举措。而旧工业区的升级改造，无论是过去还是将来，无疑都是城市更新的主战场。旧工业区升级改造除面临城市更新常规问题之外，还面临一系列特殊法律政策问题。2014年5月，深圳市发布政策指导文件《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，明确“为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新“，一种集传统的功能改变、拆除重建、综合整治三类更新方式于一体的新型旧工业区升级改造模式自此诞生。2015年9月，《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》适时出台。
“工欲善其事，必先利其器。”综合整治类旧工业区升级改造项目能否顺利实施，这一新型改造模式的政策背景、基础法律关系、项目实操过程中可能面临的特殊问题，包括项目准入、项目报批、历史用地处置、工业楼宇销售等问题及开发过程中的风险管理都值得业务一线管理人员的注意。因此，针对综合整治类旧工业区升级改造项目的政策解读、实务操作与风险管理这一课题进行研讨学习，具有重要意义。

【课程对象】

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理
2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门

【课程大纲】

第一部分
综合整治类旧工业区升级改造法规政策要点解读
一、旧工业区升级改造政策沿革
1、旧工业区升级改造政策沿革
2、综合整治类旧工业区升级改造政策背景
二、旧工业区改造模式及其比较
1、旧工业区改造模式
2、综合整治类旧工业区升级改造与传统改造模式相比的优势特征
三、综合整治类旧工业区升级改造政策要点解读
1、项目准入
2、审批流程
3、鼓励措施
了解旧工业区升级改造的历史沿革、概念由来，以及综合整治类旧工业区升级改造的基本政策


第二部分
综合整治类旧工业区改造项目获取及风险管理
第二部分
综合整治类旧工业区改造项目获取及风险管理
一、获取方式
1、直接取得
自主开发
合作开发
2、项目收购
项目转让（合同权益收购）
股权转让（项目公司收购）
二、项目收购法律风险
1、股权收购的合法性和有效性
2、土地及房产权属瑕疵
3、项目公司的机构设置及劳动人事法律风险
4、潜在债务及担保责任的风险
5、项目行政审批的风险
6、政策及市场变化风险
三、法律尽职调查
1、法律尽职调查的必要性
2、法律尽职调查范围
3、法律尽职调查成果
四、项目收购合同拟定及谈判
1、项目收购合同概要
2、项目收购合同谈判要点
了解项目获取的基本方式、项目获取的风险及风险管理措施


第三部分
综合整治类旧工业区改造项目实施及风险管理
一、开发方式
1、加建
2、扩建
3、局部拆建
二、工业区改造地价计收
1、升级改造为工业或产业用地
2、升级改造为经营性用地
3、升级改造为物业或研发用地
三、工业楼宇分割转让
1、工业楼宇转让政策
2、创新型产业用房配建概述
3、工业楼宇分割转让实务
四、项目建造法律风险管理
1、常见法律风险
2、重点法律风险及防范建议
3、 如何建立有效的法律风险防范措施
了解整治类旧工业区改造项目实施相关实务知识及法律风险管理措施


第四部分
综合整治类旧工业区改造项目招商运营及风险管理
一、旧工业区改造案例探讨
案例：天安云谷旧工业区改造项目
二、项目招商运营基本步骤
1、定位规划
2、设计
3、招商
招商策划与推广
招商组织与实施
4、运营
商业运营管理
物业管理
市场营销管理
三、项目招商法律实务
1、项目招商工作内容
2、项目招商代理基本模式
3、项目招商法律文件
四、项目运营法律实务
1、项目运营管理主要内容
2、项目运营主要模式
五、项目招商运营风险管理
1、项目招商运营风险简析
2、项目招商运营法律风险管理典型案例
3、项目招商运营法律风险管理体系建构
了解综合整治类旧工业区改造项目招商运营的基本实务及风险管理措施